Kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-356. maddeleri ile düzenlenen ve kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki ilişkileri belirleyen önemli bir hukuk dalıdır. Bu makalede, 2024 yılı itibariyle geçerli olan mevzuat, kanun maddeleri ve güncel kira artış oranları ışığında kira hukuku ve kiracı hakları detaylı bir şekilde incelenecektir.
Kira Hukukunun Hukuki Temeli
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 299 – Kira Sözleşmesi Tanımı
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kira Sözleşmesinin Unsurları:
- Kiraya verenin teslim yükümlülüğü
- Kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğü
- Kullanım hakkının devri
- Karşılıklı borç ilişkisi
TBK Madde 300 – Kira Süresi
“Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.”
Kira Sözleşmesi Türleri
Süre Açısından Sınıflandırma
- Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri:
- Süre sonunda kendiliğinden sona erer
- Bildirim gerekmez
- Tahliye davası açılabilir
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri:
- Fesih bildirimi gerekir
- Süresiz devam eder
- İhbar sürelerine uyulmalı
Konu Açısından Sınıflandırma
- Konut Kiraları:
- TBK 339-356 maddeleri
- Özel koruma hükümleri
- Kira artış sınırlaması
- İşyeri Kiraları:
- TBK 339-356 maddeleri
- Ticari faaliyet amaçlı
- Goodwill değeri
- Arsa Kiraları:
- Genel hükümler
- Üst hakkı kurulabilir
- Uzun süreli olabilir
Kiraya Verenin Yükümlülükleri
Teslim Yükümlülüğü
TBK Madde 301 – Teslim Borcu
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”
Teslim Borcunun İçeriği:
- Zamanında teslim
- Kullanıma elverişli durumda teslim
- Sözleşme süresince bu durumu koruma
- Emredici hüküm (konut ve işyeri için)
Vergi ve Harç Yükümlülüğü
TBK Madde 302 – Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu
“Kiralamanla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.”
Kiraya Verenin Yükümlülükleri:
- Emlak vergisi
- Çevre temizlik vergisi
- Yangın sigortası
- Yapı denetim ücreti
Yan Gider Yükümlülüğü
TBK Madde 303 – Yan Giderlere Katlanma Borcu
“Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.”
Yan Gider Örnekleri:
- Kapıcı ücreti
- Temizlik giderleri
- Asansör bakım ücreti
- Ortak alan elektrik gideri
Kiracının Yükümlülükleri
Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü
Kira Ödeme Kuralları:
- Aylık peşin ödeme (kural)
- Sözleşmede farklı düzenleme yapılabilir
- Gecikme faizi uygulanabilir
- İcra takibi yapılabilir
Özen Yükümlülüğü
Kiracının Özen Borcu:
- Kiralananı özenle kullanma
- Zarar vermeme
- Bakım ve onarım
- Üçüncü kişilere zarar vermeme
Geri Verme Yükümlülüğü
Tahliye Kuralları:
- Sözleşme sonunda geri verme
- Teslim aldığı durumda iade
- Normal aşınma kabul edilir
- Hasar varsa tazminat
Kira Artışları ve 2024 Oranları
Konut Kira Artış Oranları
2024 Yılı Kira Artış Sınırları:
- TÜFE artış oranı: %44.38 (2023 yılı)
- Kira artış tavanı: %25 (6570 sayılı Kanun)
- Uygulanan oran: %25 (tavan uygulaması)
Kira Artış Hesaplama:
Eski kira: 5.000 TL
Artış oranı: %25
Yeni kira: 5.000 + (5.000 × 0.25) = 6.250 TL
İşyeri Kira Artışları
İşyeri Kira Kuralları:
- TÜFE oranında artış (sınırsız)
- 2024 için %44.38 artış mümkün
- Sözleşmede farklı düzenleme yapılabilir
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Belirli Süreli Sözleşmelerde
Süre Bitimi:
- Otomatik sona erme
- Bildirim gerekmez
- Tahliye davası açılabilir
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde
İhbar Süreleri:
- Konut kiraları: 1 ay önceden
- İşyeri kiraları: 3 ay önceden
- Yazılı bildirim şartı
Fesih Sebepleri
Haklı Sebeple Fesih:
- Kira bedelinin ödenmemesi
- Sözleşmeye aykırı kullanım
- Kiralananın zarar görmesi
- Başkasına devir
Konut ve İşyeri Kiraları
Özel Hükümler
TBK Madde 339 ve devamı maddeleri konut ve çatılı işyeri kiraları için özel düzenlemeler içermektedir.
Konut Kiralarında Özel Durumlar:
- Kiracı lehine emredici hükümler
- Kira artış sınırlaması
- Tahliye koruması
- Yenileme hakkı
İşyeri Kiralarında Özel Durumlar:
- Ticari faaliyet koruması
- Goodwill değeri
- Kiracının yatırımları
- Rekabet yasağı
Kira Uyuşmazlıkları
Sık Karşılaşılan Sorunlar
- Kira Artış Uyuşmazlıkları:
- Artış oranı anlaşmazlığı
- Tavan aşımı iddiaları
- Hesaplama hataları
- Tahliye Uyuşmazlıkları:
- Süre bitimi uyuşmazlıkları
- Fesih gerekçeleri
- İhbar süreleri
- Depozito Sorunları:
- Geri ödeme talepleri
- Hasar kesintileri
- Faiz hesaplamaları
Hukuki Çözüm Yolları
- Sulh Yolu:
- Arabuluculuk
- Müzakere
- Uzlaşma
- Yargı Yolu:
- Sulh hukuk mahkemesi
- İcra takibi
- Temyiz imkanı
2024 Yılı Güncellemeleri
Yasal Değişiklikler
- Kira Artış Tavanı:
- %25 sınırlaması devam ediyor
- TÜFE %44.38 olmasına rağmen
- Konut kiraları için geçerli
- Dijital Uygulamalar:
- e-Devlet üzerinden başvuru
- Online kira artış hesaplama
- Dijital sözleşme imzalama
- Vergi Düzenlemeleri:
- Kira geliri vergilendirmesi
- Stopaj oranları
- Beyanname yükümlülükleri
Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar
Kiraya Verenler İçin:
- Sözleşme şartlarını net belirleme
- Kira artış oranlarına uyma
- Vergi yükümlülüklerini yerine getirme
- Kiracı haklarına saygı gösterme
Kiracılar İçin:
- Sözleşme şartlarını okuma
- Kira ödeme yükümlülüklerini yerine getirme
- Kiralananı özenle kullanma
- Haklarını bilme ve koruma
Sonuç
Kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-356. maddeleri ile düzenlenen ve kiraya veren-kiracı ilişkilerini dengeli bir şekilde düzenleyen önemli bir hukuk dalıdır. Bu makalede incelenen 2024 yılı güncel düzenlemeleri ışığında:
- Kira Sözleşmesi: TBK 299. madde tanımı ve unsurları
- Tarafların Yükümlülükleri: Teslim, ödeme, özen borçları
- Kira Artışları: 2024 yılı %25 tavan uygulaması
- Sona Erme: Belirli/belirsiz süreli sözleşme kuralları
Kira hukuku konularında mevzuata uyum ve karşılıklı hak ve yükümlülüklerin bilinmesi büyük önem taşımaktadır.
Bu makale, 2024 yılı itibariyle geçerli olan mevzuat esas alınarak hazırlanmış olup, genel bilgilendirme amacıyla yazılmıştır. Somut olaylarda mutlaka uzman hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 299-356
- 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun
- TÜİK 2024 TÜFE Verileri
- Yargıtay Kararları (2023-2024)
- Sulh Hukuk Mahkemeleri Uygulaması
- Mevzuat Bilgi Sistemi (www.mevzuat.gov.tr)